ŠTA JE PROCJENA VRIJEDNOSTI ?
Procjena nekretnine je postupak kojim procjenitelj određuje njenu pravu vrijednost u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće utjecaje (pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje) u budućem vremenu. Sudski vještak svojom licencom i profesionalnom nezavisnošću garantuje vrijednost procijenjene nekretnine tržišno realnom.
Procjena se vrši ukoliko Vam je potrebno:
- Tržišna i hipotekarna procjena vrijednosti nekretnina za ishođenje kredita kod bilo koje komercijalne banke, gdje se nekretnina nudi kao osiguranje kredita
- Tržišna procjena vrijednosti nekretnine za formiranje prodajne/kupovne cijene pri prodaji ili kupnji nekretnina
- Izrada građevinsko - obrtničko - instalacijskih troškovnika za adaptacije, rekonstrukcije, izgradnje i dogradnje nekretnina.
KOJA JE METODOLOGIJA PROCJENE ?
Pristupi u procjeni vrijednosti se odnose na opšte prihvaćene analitičke metodologije koje su najčešće:
- Pristup zasnovan na poređenju prodaje Direct Value Comparasion Method (Sales approach) je metod koji se primjenjuje uvijek kada je moguće na tržištu izvršiti direktno poređenje procjenjivane nepokretnosti sa sličnim ili istim nepokretnostima koje su prodate u neposrednoj prošlosti.
- Pristup zasnovan na depresiranoj nabavnoj vrijednosti Depriciated Replacement Cost Method ili tzv. Troškovni pristup
- Pristup zasnovan na kapitalizaciji prihoda Discounted Cash Flow Method
KOJI SU OSNOVNI POJMOVI VRIJEDNOSTI ?
Tržišna vrijednost (IVSC) je procjenjeni iznos za koji bi neko sredstvo moglo da se razmjeni na dan procjene vrijednosti između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, poslije odgovarajućeg marketinga, pri čemu su obje strane djelovale uz dovoljno saznanja, opreza i bez prinude.
Investiciona vrijednost je vrijednost koja imovina ima za potencijalnog ulagača. Obično je veća od tržišne vrijednosti.
Rezidualna vrijednost (ostatak vrijednosti sredstava - salvage value) je vrijednost nekog sredstva nakon o dbitka amortizacije ili nakon pretrpljene štete.
Upotrebna vrijednost je vrijednost za konkretnog korisnika i može biti iznad ali i ispod tržišne vrijednosti.
KOJE SE NEKRETNINE PROCJENJUJU ?
Procjenom nekretnine građevinski vještak može obuhvatiti slijedeće nekretnine:
- stambene nekretnine (stanovi, apartmani, vikendice, kuće, vile)
- poslovne nekretnine (trgovački objekti, turistički objekti, sportsko-rekreacijski objekti, gospodarski objekti, zdravstveni objekti, proizvodni objekti)
- specifične nekretnine (garaže, parkirališna mjesta, benzinske pumpe, robne kuće)
- zemljišta (građevinska, poljoprivredna)
Svaka od tih nekretnina može se procijeniti prema stepenu dovršenosti (nedovršen ili dovršen objekt) ili prema načinu gradnje.
ŠTA JE ETAŽIRANJE ?
Etažiranje podrazumijeva izradu elaborata etažiranja koji obuhvaća izradu nacrta svih etaža u mjerilu, označavanje posebnih i zajedničkih dijelova zgrade na nacrtima u posebnim bojama, izračun korisne površine posebnih i zajedničkih dijelova, iskaz odnosa idealnih dijelova zgrade prema cjelini te prijedlog upisa u zemljišnu knjigu.
Izradom plana posebnih djelova zgrade, utvrđuju se posebni i zajednički djelovi pojedine nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih djelova.
Etažiranjem nekretnine sudski vještak provodi građevinski proces (kompletan posao se sastoji od još i pravnog procesa) kojima se postiže pravna potvrda vlasništva.
U KOJU SVRHU SE OBAVLJA ETAŽIRANJE ?
Građevinski vještak provodi proces etažiranja nekretnine u slučajevima kada je potrebno:
- Hipotekarna garancija na kredit (ne može se upisati hipoteka banke ako nije provedeno etažiranje tj. ukoliko nekretnina nije uknjižena)
- lakše prodati nekretninu (kupci traže da nekretnina bude uknjižena)
- postići veću cijenu nekretnine (etažirana nekretnina postiže 10-15% veću cijenu na tržištu)
- utvrditi suvlasničke odnose
- lakše provesti nasljedna i darovna prava (dioba nekretnina)
- utvrditi udjele pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja
- razvrgnuće suvlasničke zajednice
- uknjižba u zemljišnim knjigama
KO OBAVLJA POSLOVE ETAŽIRANJA ?
Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe, sudski vještaci, koje na zahtjev suvlasnika rade elaborat o etažiranju. Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade , iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih djelova objekta.
ZA KOJE NEKRETNINE SE VRŠI ETAŽIRANJE ?
Etažiranje se vrši za sve posebne cjeline koje se mogu upisati u zemljišne knjige (izvršiti uknjižba) I tu spadaju:
- stanovi
- kuće
- poslovni prostori
- garaže i parkirng mjesta
- kao i pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi i ostalo)
ZA VAS OBAVLJAMO SLJEDEĆE POSLOVE ?
- Rad na okrupnjavanju zemljišta (građevinskih parcela)
- Razvoj projekata te vođenje klijenata kroz sve faze projekta od pripreme do implementacije i savjetovanja na dugoročnoj bazi
- Posredovanje prilikom kupoprodaje nekretnina (stanovi, kuće, zemljišta, poslovni prostori te najam istih)
- Usluga istraživanja te analize tržišta, procjene i prezentacije nekretnina
- Pregled vlasničke dokumentacije i dovođenje nekretnine u uredno stanje
- Poslovno savjetovanje i rad na analizi i obradi predmeta (imovinsko pravni odnosi, urbanizam, potencijali gradnje, bankarski financijski savjetnici, mane zemljišta i sl.) u kooperaciji sa našim stručnim saradnicima
ZA VAS OBAVLJAMO SLJEDEĆE POSLOVE ?
- Izrada HABU (HIGHEST AND BEST USE ) analiza prilikom kupovine zemljišta,stambenih objekata, poslovnih objekata.
- HABU analiza predstavlja optimalnu iskorišćenost upotrebe sredstva koja maksimizira njegovu produktivnost, a pri tome je fizički moguća, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva (IVS 2011).
- HABU analiza ima zadatak da povezuje fizičke, pravne, arhitektonske i lokacijske atribute sa tržišnom potražnjom i finasijskom fizibilnošću.
- Usluge analize potencijala nekretnine sa aspekta vrijednosti isplativosti i izgrađenosti
ZA VAS OBAVLJAMO SLJEDEĆE POSLOVE ?
- Pribavljanje sve potrebne dokumentacije za nalogodavca poput izvadka iz zemljišne knjige, kopije katastarskog plana, posjedovnog lista, izvoda iz urbanističkog plana ili nekog drugog dokumenta pri tjelima državne uprave.
- Uslugu izrade prijedloga za uknjižbu prava vlasništva i uslugu uknjižbe prava vlasništva pri zemljišno knjižnom odjelu suda
- Usluga prijave poreza na promet nekretnina
- Fotografisanje i izrada fotodokumentacije
- Projektantske usluge izrade idejnih, glavnih i izvedbenih projekata
- Angažovanje advokata i notara u ime i za račun nalogodavca
- Geodetske usluge i poslovno savjetovanje
VJEŠTAČENJA OBAVLJAMO ZA POSLOVE :
- Prethodno osiguranje dokaza (prethodno utvrđivanje činjeničnog stanja) - Naknadno osiguranje dokaza (naknadno utvrđivanje činjeničnog stanja) - Arbitraža i mirenje
- Odabira optimalne gradnje koja će investitoru obezbjediti vrstu gradnje pogodne za potrebe investitora
- Savjetovanja u vezi izbora građevinskog materijala i opreme koji će se koristiti prilikom gradnje i korištenja nekretnine
- Izrade projektog zadatka za gradnju koji je predstavljen kao poseban elaborat koji predstavlja input za fazu daljnjeg projektovanja
VJEŠTAČENJA OBAVLJAMO ZA POSLOVE :
- Kvalitete i kvantitete izvedenih radova na pojedinom objektu
- Utvrđivanje nedostataka na objektu
- Postotak dovršenosti objekta
- Cijenu pojedinih izvedenih radova
- Snimak postojećeg stanja prilikom preuzimanja objekta ili prostora
- Utvrđivanje štete na pojedinom objektu nastale zbog raznih uzroka (prirodna nepogoda, nekvalitetni materijali, loša izvedba, viša sila i sl.)
- Vrijednost sanacije pojedinih oštećenja na objektu nastalih zbog raznih uzroka
VJEŠTAČENJA OBAVLJAMO ZA POSLOVE :
- Pregleda objekta sa aspekta energetske efikasnosti
- Primjena najoptimalnijih mjera za povećanje energetske efikasnosti objekta
- Određivanje adekvatnih materija za toplinsku zaštitu objekta
- Konsultovanja prilikom izvođenja radova na objektu u svrhu povećanja energetske efikasnosti objekta
- Nadzor pri izvođenju građevinskih radova